지난해 8.31부동산대책에 이어 3월 30일 제2차 대책이 발표되었습니다.

여전히 분양가인하 문제, 그리고 서민주거안정에는 미흡한 대책이라고 생각되어 시민사회단체가 공동으로 성명서를 발표했습니다.

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경기광역자활지원센터, 관악주민연대, 기독교도시빈민선교협의회, 노숙인복지와인권을실천하는사람들, 노원나눔의집, 대구아파트생활문화연구소, 도시빈민사회복지선교회, 독립문평화의집, 서울지역공부방연합회, 성공회살림터, 성동평화의집, 아시아주거권연합한국위원회, 인천참여자치연대, 임대주택국민연합, 전국실직노숙대책종교시민단체협의회, 주거권실현을위한국민연합, 주거복지연대, 집수리자활공동체연대, 참여연대, 천주교도시빈민회, 천주교서울대교구빈민사목위원회, 토지정의시민연대, 한국도시연구소, 한국빈곤문제연구소, 환경정의

수    신 : 각 언론사 사회부

발    신 : 상기25개단체 (연락 : 참여연대 이은미 간사 (직통전화) 723-5303(전자우편) dldmsal95@pspd.org )

날    짜 : 2006. 3. 30. (총 3 쪽)

논  평

오늘 정부는 지난 8.31 부동산 종합대책의 후속 대책격인 「서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안」(3.30 대책)을 발표했다. 이번 대책은 만시지탄(晩時之歎)이지만 향후 수천억원에서 수조원에 달할 것으로 예상되는 재건축 개발사업의 개발이익환수에 중점을 둔 것으로 환영할만하다. 그러나 서민의 내집마련과 저소득층의 주거안정을 위한 분양가 인하, 소득에 따른 임대표 차등부과 등이 포함되지 않아 고용불안과 생계의 어려움에다 주택가격 폭등까지 이중 삼중의 난관에 빠져 있는 서민의 주거안정에 기여하기에는 부족한 대책이다. 이에 주거복지의 증진과 주거권 실현을 위해 활동해 온 우리 시민․사회단체들은 이번 대책의 문제점과 보완방향을 다음과 같이 밝힌다.

1. 재건축 개발이익 환수제도를 보완할 분양가검증제도 도입이 필요하다.

  많은 재건축 지구에서 개발이익을 사유화하고 주변시세 보다 높은 분양가를 책정함으로써 집값폭등의 부작용이 만연해 있다. 그런점에서 정부가 때늦은 정책이지만 재건축 개발이익 환수에 나서겠다는 것은 환영할만한 일이다. 그러나 재건축조합들이 부과되는 개발부담금을 일반분양가에 전가해 주변의 시세보다 높은 고분양가로 분양이 이루어지는 문제점을 방지할 방안은 매우 허술하다. 실제 많은 재건축 지구에서 이런방식의 개발이익 사유화가 예상되며, 일례로 투기적 현상이 극심한 강남3구와 같은 경우 현재와 같은 추세가 지속될시 주변시세보다 높은 고분양가로 분양이 이루어져 결국 재건축이 주변 집값상승을 더 부채질하는 부작용이 우려된다. 이에 그간 시민사회단체들은 주변시세 보다 분양가가 높게 책정되는 분양아파트에 대해서는 건축가, 토목기술사, 감정평가사, 회계사 등의 전문가로 구성되는 분양가검증위원회의 적정성 검증을 거쳐 지나친 고분양가의 일반분양승인을 보류시키는 방식으로 재건축아파트나 주상복합아파트의 고분양가를 규제할 것을 촉구한 바 있다. 이번 대책이 주택가격 폭등을 그저 눈뜨고 바라보는 또 한번의 정책실패로 귀결되지 않도록 하기 위해서라도 정부는 이 같은 제도 보완을 서둘러야 한다.  

2. 여전히 제자리 걸음인 서민의 내집마련과 임차인의 주거안정을 위한 분양가인하 및 적정임대료 도입 대책이 필요하다.

  서민들의 입장에서 보유세 등 세제를 통하여 집값상승을 잡겠다는 8.31.대책이나 개발이익환수를 통하여 강남집값을 잡겠다는 3.30 대책은 박수를 칠 대책이다. 그러나 이는 서민들 자신의 주거문제를 해결하는 대책은 아니다. 기존 주택이 가격이 이미 높은 상태에서 서민들로서는 분양주택을 통하여 내집을 마련할 수 밖에 없어 분양시장을 무주택서민 중심으로 재편하는 것은 너무도 시급한 정책이다. 특히, 정부가 토지를 강제로 수용하여 추진하는 공공택지에서 아파트 분양은 무주택세대주가 우선분양권을 받을 수 있도록 하고 서민들이 생애 처음으로 내집을 마련하는 전용면적 25.7평 이하의 국민주택의 분양가는 서민들 소득수준으로 분양이 가능하도록 크게 인하되어야 한다.

  이번 3.30대책에서 분양가 인하대책이 일부 포함되었으나 지나치게 높게 책정된 건축비에 대하여는 손도 대지 않는 등 여전히 매우 미흡한 수준이다. 평당 330만원에 지하주차장 공사비 등 가산비용을 합하면 평당 500여만원에 달하는 공공택지의 건축비는 정부가 재건축 임대파아트를 매입할 때 지급하는 표준건축비인 평당 288만원임에 비추어 70%나 높은 가격이다. 물론, 평당 500여만원의 건축비는 표준건축비가 아니며 건축비상한선이기는 하나 건설회사가 정부가 책정하는 상한선을 사실상의 건축비 가이드라인으로 받아들여 예외없이 이 기준으로 건축비를 산정하는 현실에서 상한선은 사실상 건설회사에 초과이윤을 부여하는 수단이 되고 있다. 이 점에서 공공택지의 분양아파트에 대하여도 분양가검증위원회를 통하여 분양가 검증이 필요하다.

  또한, 2004년부터 본격적으로 입주를 시작하고 있는 국민임대아파트의 임대보증금과 임대료가 너무 높아 입주대상 계층인 소득분위 2-4분위의 저소득층의 입주포기가 속출하고 있는데도 이번 후속대책에서 마저 입주대상 저소득층의 소득수준을 고려한 임대료 차등부과제나 임대료지원제도는 포함되지 않은 것은 매우 실망스럽다. 서민들의 주거복지측면에서는 너무도 미흡한 대책이다. 

3. 높은 분양가를 둘러싼 분양가공개의 논쟁에 분명한 대안의 제시가 필요하다.

  분양가공개를 둘러싼 논쟁은 이번 3.30대책에서도 여전히 해결되지 않고 있다. 정부는 공공택지 분양아파트에 대하여는 건축비와 택지비를 5개에서 7개로 세부내역을 더 확대하여 공개하고 있다고 주장하고 있다. 그러나 현재 분양가가 공개되고 있다고 믿는 국민은 아무도 없으며, 왜 공개를 굳이 5-7개로만 나누어 공개해야 하는지도 의문이다. 사실, 분양가는 분양원가를 기준으로 적정이윤을 반영하여 산정되는 것이 아니라 주변 아파트 시세를 보고 그에 맞추거나 높게 산정하는 것이다. 최근 인건비, 자재비 등 건축비원가는 크게 상승하지 않았으나 주변 아파트 시세는 크게 올라 주변시세를 기준으로 분양가를 책정할 경우 이윤은 크게 확대된다. 결국, 국민들이 요구하는 분양가 공개란 아파트 분양을 통하여 과다한 사업이익이 발생하고 있는 것이 아닌지를 공개하라는 것이며 현재와 같은 선분양제도하에서는 지출한 공사비 등을 공개하는 것이 아니라 앞으로 지출예정인 추정건축비 등을 공개하는 것이어야 한다. 아울러 이 같은 추정건축비, 추정택지비가 적정한 것인지를 검증하여 사업이익의 과대여부를 공개하는 것이어야 한다. 그런점에서 문제의 초점은 단순한 공사비의 공개가 아닌 검증이며, 분양가검증을 위해서는 건축비, 토목비, 택지비, 적정이윤 등 각 부문의 적정성을 검증할 수 있는 전문가들로 구성되는 분양가검증위원회의 구성이 그 대안이다. 

  정부는 이제 분양가 공개를 둘러싼 지리한 사회적 갈등과 논쟁을 종식시키고 부동산정책의 신뢰를 회복하여야 한다. 정부는 자꾸 뒤로 물러서 건설회사의 과다이익을 비호하고 있다는 오해를 불식시키기 위해서라도 분양가공개와 검증에 적극적 대안을 제시해야 한다. 그리고, 검증결과 과다한 분양가 책정을 한 건설회사에 대하여는 최근 송파구청과 성남시의 예에서 보듯이 관할관청이 일반분양모집 승인을 보류하여 건설회사로 하여금 적정분양가를 제시하도록 유도하는 정책을 실시해야 한다.   

4. 공공택지등에서 공영개발을 확대하겠다는 공언(公言)이 이행되어야 한다.

  공공택지와 도시재개발 사업에서 공영개발방식을 확대하겠다던 정부 방침은 이번 대책에서는 실종되었다. 정부나 지방자치단체가 공공택지를 개발하여 분양 등 시행사업까지 담당하는 공영개발을 실시하자는 논의는 주변시세에 맞추어 높은 분양가를 책정하더라도 그 개발이익을 공공이 환수하기 쉽고, 서민용 주택의 경우에는 분양가를 낮추어 내집마련을 도울 수 있으며 임대와 분양을 혼합하여 계층간 조화를 도모하는 등 많은 장점이 있기 때문이었다. 최근에 서민들의 내집마련을 획기적으로 도울 수 있는 방안으로 제시되고 있는 토지임대 건물분양식의 개발도 공영개발을 전제로 할 때 가능한 것이다. 공영개발의 요구가 높아지자 정부는 공공택지뿐만 아니라 강북광역재개발의 경우에도 공영개발 방식을 원칙으로 하겠다고 하였으나 막상 8.31.대책에서 나온 공영개발이란 공공택지 중에서도 판교만을 공영개발한다는 것이었고, 3.30대책에서는 공영개발 논의는 완전히 실종되고 말았다. 공영개발에 대한 정부의 공언(公言)이 한낱 공언(空言)에 그치지 않도록 하기 위해서라도 이에대한 후속 대책마련이 필요하다.

5. 제 3의 종합대책이 마련되어야 한다.

  이상의 문제점을 종합해 볼때 8.31 후속 대책으로 기대를 모았던 3.30대책은 결국, 강남 재건축개발사업으로 인한 집값상승을 잡기 위한 재건축개발부담금제 논의로 한정되고 말았으며, 서민의 내집마련과 주거안정에 실질적으로 기여하지 못하는 대책이 되고 말았다. 이에 우리 시민사회 단체들은 서민들의 내집마련, 주거안정을 위한 주거복지정책을 중심으로 다시 제3의 종합대책이 준비되어야 한다는 점을 촉구한다. 아울러 향후 수천억원에서 수조원에 달할 것으로 예상되는 막대한 개발부담금 재원은 재건축개발사업으로 인한 집값상승 등의 혜택을 누리는 기초자치단체에 다시 귀속시킬 것이 아니라 정부나 광역지방자치단체에 귀속시켜 서민들이 주거복지 지원재원으로 사용되어야 할 것이다.

※ 이 자료는 인터넷참여연대에서 다시 볼 수 있습니다.  http://peoplepower21.org